Aggiornamento commerciale

David Sleath, amministratore delegato, ha dichiarato:

“La nostra attività ha continuato a funzionare bene durante il primo trimestre, assicurando 21 milioni di sterline di nuovi canoni di locazione da una combinazione di aumento dell'occupazione, aumenti delle revisioni e rinnovi degli affitti e la nostra attività di sviluppo. Attualmente abbiamo 44 progetti in costruzione, che dovrebbero generare 57 milioni di sterline di affitto annualizzato e sono già affittati al 72%.

“Il nuovo capitale raccolto a febbraio offre la capacità di perseguire ulteriori opportunità di crescita e abbiamo una serie di ulteriori progetti di sviluppo pre-affitto in fase avanzata di negoziazione. Sebbene rimaniamo consapevoli dei rischi macroeconomici e politici, riteniamo che il nostro portafoglio di attività di alta qualità in posizioni privilegiate nel Regno Unito e nell'Europa continentale ci posizioni bene per continuare a beneficiare dei driver strutturali dell'e-commerce e dell'urbanizzazione".

Eccellenza operativa: continuare a fornire una crescita redditizia dalla gestione e dallo sviluppo attivi delle risorse ( Appendice 1 )

• Nel primo trimestre, abbiamo assicurato 21,2 milioni di sterline di nuovo canone di locazione2 (1° trimestre 2018: 27,3 milioni di sterline). La crescita del canone di locazione sullo spazio esistente è stata particolarmente forte con 6,0 milioni di sterline (1° trimestre 2018: 0,5 milioni di sterline), beneficiando in modo significativo della riorganizzazione di una serie di locazioni nel nostro portafoglio di Heathrow. All'interno di questo abbiamo assicurato nuovi pre-affitti per 11,1 milioni di sterline (1° trimestre 2018: 23,3 milioni di sterline), ben al di sopra della media trimestrale di tre anni di 7 milioni di sterline.
• Il tasso di posti vacanti si è ridotto al 4,4 per cento (31 dicembre 2018: 5,2 per cento). La diminuzione da dicembre riflette le forti locazioni di spazi speculativi sia esistenti che recentemente completati, nonché l'impatto delle cessioni e dei bassi ripristini.
• Nel trimestre sono stati completati 100.000 mq di edifici, in grado di generare 3,8 milioni di sterline di canone di locazione una volta completamente affittati, di cui 2,8 milioni di sterline (75%) sono stati assicurati.
• 1,0 milioni di mq di spazio erano in fase di sviluppo o approvati per lo sviluppo al 31 marzo 2019 (31 dicembre 2018: 0,8 milioni di mq). Questi progetti equivalgono a un potenziale canone annuo potenziale futuro di £ 57 milioni, il 72% dei quali è stato affittato (31 dicembre 2018: £ 46 milioni, 73% affittato), riflettendo un rendimento stimato, interamente affittato, sul costo totale di sviluppo di circa il 7 per cento.
• La pipeline di sviluppo prevede pre-affitti sottoscritti nel periodo per complessivi 203.000 mq. Nel Regno Unito ci siamo assicurati un pre-affitto per un nuovo data center nella Slough Trading Estate e per il terminal merci su rotaia presso il SEGRO Logistics Park East Midlands Gateway (SLP-EMG). In Italia abbiamo concordato di costruire un magazzino di 103.000 mq vicino Roma per una società di vendita al dettaglio online globale e due magazzini vicino a Milano per un gruppo di ipermercati e un operatore logistico di terze parti.

Allocazione disciplinata del capitale: investimenti incentrati sullo sviluppo ( appendici 2 e 3 )

• L'investimento netto durante il primo trimestre del 2019 è stato di 40 milioni di sterline, di cui 100 milioni di sterline di investimenti per lo sviluppo e acquisti di terreni, 10 milioni di sterline di acquisizioni di attività e 70 milioni di sterline di dismissioni di attività e terreni.
• La nostra attività di investimento continua a concentrarsi sulla realizzazione della nostra attuale pipeline di sviluppo e sulla messa in sicurezza di terreni per consentire un ulteriore sviluppo. Abbiamo investito 90 milioni di sterline in investimenti di sviluppo durante il trimestre e acquisito 10 milioni di sterline di terreni edificabili in Italia, Polonia e Regno Unito, quasi tutti legati ad accordi di pre-affitto a breve termine. Continuiamo a prevedere che l'investimento totale nella nostra pipeline di sviluppo supererà i 600 milioni di sterline per il 2019 nel suo complesso (che comprende circa 400 milioni di sterline per investimenti di sviluppo e il resto per acquisizioni di terreni).
• Durante il trimestre abbiamo ceduto 70 milioni di sterline di terreni e beni, tra cui un grande magazzino vuoto nelle Midlands e l'edificio completato chiavi in mano per Shop Direct presso SLP-EMG.
• Abbiamo colto l'occasione per acquisire un magazzino di 28.000 mq di nuova costruzione a Barcellona, affittato a un operatore logistico di terze parti, aiutandoci a costruire scala in questa posizione attraente.

Il collocamento di azioni rafforza il bilancio e sostiene un'ulteriore crescita guidata dallo sviluppo

• Abbiamo raccolto 451 milioni di sterline di nuove azioni in un collocamento per consentirci di continuare ad aumentare la nostra futura pipeline di sviluppo.
• Il debito netto (compresa la nostra quota di debito nelle joint venture) al 31 marzo 2019 era di 2,2 miliardi di sterline (31 dicembre 2018: 2,7 miliardi di sterline). Il decremento riflette principalmente i proventi netti dell'equity placement.
• Il rapporto look-through loan to value (LTV) al 31 marzo 2019 (basato sui valori degli asset al 31 dicembre 2018, rettificato per spese di sviluppo, acquisizioni e dismissioni) era del 23 per cento (31 dicembre 2018: 29 per cento).
• Si stima che il numero medio di azioni per il 2019 sarà di circa 1.080 milioni, tenuto conto delle nuove azioni emesse in sede di Collocamento e dell'assunzione provvisoria del dividendo finale in forma di scrip (previa approvazione dell'Assemblea Generale Annuale).

Calendario finanziario

Martedì 23 luglio 2019 saranno pubblicati i risultati intermedi 2019.

1 In questa dichiarazione, lo spazio è indicato al 100 per cento, mentre i dati finanziari sono indicati che riflettono la quota di SEGRO di joint venture. I dati finanziari sono indicati per i tre mesi fino al 31 marzo, salvo diversa indicazione. Il tasso di cambio del 31 marzo 2019 era di 1,16 €: 1 £ (31 dicembre 2018: 1,11 €: 1 £; 31 marzo 2018: 1,14 €: 1 £).
2 L'affitto principale è annualizzato per l'affitto di passaggio lordo che si può ricevere una volta scaduti gli incentivi, come i periodi di canone gratuito.

Questo aggiornamento commerciale, la relazione annuale più recente e altre informazioni sono disponibili sul sito Web di SEGRO all'indirizzo www.segro.com/investors .

Né il contenuto del sito Web di SEGRO né qualsiasi altro sito Web accessibile tramite collegamenti ipertestuali dal sito Web di SEGRO sono incorporati o fanno parte di questo annuncio.

Dichiarazioni previsionali: questo annuncio contiene alcune dichiarazioni previsionali rispetto alle aspettative e ai piani di SEGRO plc ("SEGRO"), alla strategia, agli obiettivi di gestione, agli sviluppi e alle prestazioni futuri, ai costi, ai ricavi e ad altre informazioni sulle tendenze. Queste affermazioni sono soggette a ipotesi, rischio e incertezza. Molte di queste ipotesi, rischi e incertezze si riferiscono a fattori che esulano dalla capacità di SEGRO di controllare o stimare con precisione e che potrebbero far sì che i risultati o gli sviluppi effettivi differiscano sostanzialmente da quelli espressi o impliciti in queste dichiarazioni previsionali. Alcune affermazioni sono state fatte con riferimento ai cambiamenti previsionali dei processi, alle condizioni economiche e all'attuale contesto normativo. Eventuali dichiarazioni previsionali fatte da o per conto di SEGRO si basano sulla conoscenza e sulle informazioni a disposizione degli Amministratori alla data del presente annuncio. Di conseguenza, non può essere fornita alcuna garanzia che qualsiasi aspettativa particolare sarà soddisfatta e gli azionisti di SEGRO sono avvertiti di non fare indebito affidamento sulle dichiarazioni previsionali. Inoltre, le dichiarazioni previsionali relative a tendenze o attività passate non devono essere considerate una rappresentazione che tali tendenze o attività continueranno in futuro. Se non in conformità con i propri obblighi legali o regolamentari (incluso ai sensi delle Regole di quotazione del Regno Unito e delle Regole sulla divulgazione e sulla trasparenza della Financial Conduct Authority), SEGRO non si impegna ad aggiornare le dichiarazioni previsionali per riflettere eventuali cambiamenti di eventi, condizioni o circostanze su cui si basa tale affermazione. Non si può fare affidamento sulla performance passata delle azioni come guida per la performance futura. Niente in questo annuncio deve essere interpretato come una previsione di profitto. Le informazioni contenute in questo annuncio non costituiscono un'offerta di vendita o un invito ad acquistare titoli in SEGRO o un invito o un incentivo a impegnarsi in altre attività di investimento.

A proposito di SEGRO

SEGRO è un Real Estate Investment Trust (REIT) del Regno Unito e uno dei principali proprietari, gestori e sviluppatori di moderni magazzini e proprietà industriali. Possiede o gestisce 7,0 milioni di metri quadrati (75 milioni di piedi quadrati) di spazio per un valore di 11 miliardi di sterline (al 31 dicembre 2018), servendo clienti di un'ampia gamma di settori industriali. Le sue proprietà si trovano dentro e intorno alle principali città e nei principali snodi di trasporto nel Regno Unito e in altri otto paesi europei.

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