Mise à jour commerciale

David Sleath, directeur général, a déclaré :

"Notre activité a continué à bien performer au cours du premier trimestre, obtenant 21 millions de livres sterling de nouveaux loyers faciaux grâce à une combinaison d'occupation croissante, d'augmentations des révisions et renouvellements de loyers et de notre activité de développement. Nous avons actuellement 44 projets en construction, qui devraient générer 57 millions de livres sterling de loyer annualisé et sont déjà loués à 72 %.

« Le nouveau capital levé en février offre la capacité de poursuivre de nouvelles opportunités de croissance et nous avons un certain nombre de projets de développement pré-loués supplémentaires à des stades avancés de négociation. Bien que nous restions conscients des risques macroéconomiques et politiques, nous pensons que notre portefeuille d'actifs de haute qualité dans des emplacements de choix au Royaume-Uni et en Europe continentale nous positionne bien pour continuer à bénéficier des moteurs structurels du commerce électronique et de l'urbanisation.

Excellence opérationnelle : Continuer à générer une croissance rentable grâce à la gestion et au développement actifs des actifs ( Annexe 1 )

• Au premier trimestre, nous avons sécurisé 21,2 millions de livres sterling de nouveaux loyers faciaux2 (T1 2018 : 27,3 millions de livres sterling). La croissance des loyers sur l'espace existant a été particulièrement forte à 6,0 millions de livres sterling (T1 2018 : 0,5 million de livres sterling), bénéficiant de manière significative de la réorientation d'un certain nombre de baux dans notre portefeuille d'Heathrow. Dans ce cadre, nous avons obtenu de nouvelles prélocations de 11,1 millions de livres sterling (T1 2018 : 23,3 millions de livres sterling), bien au-dessus du taux d'exécution moyen trimestriel sur trois ans de 7 millions de livres sterling.
• Le taux de vacance est tombé à 4,4 % (31 décembre 2018 : 5,2 %). La baisse depuis décembre reflète les fortes locations d'espaces spéculatifs existants et récemment achevés ainsi que l'impact des cessions et des faibles reprises.
• 100 000 m² de développements ont été achevés au cours du trimestre, capables de générer 3,8 millions de livres sterling de loyer facial une fois entièrement loués, dont 2,8 millions de livres sterling (75%) ont été sécurisés.
• 1,0 million de m² de surfaces étaient en développement ou en projet au 31 mars 2019 (31 décembre 2018 : 0,8 million de m²). Ces projets correspondent à un futur loyer nominal annualisé potentiel de 57 millions de livres sterling, dont 72 % ont été loués (31 décembre 2018 : 46 millions de livres sterling, 73 % loués), reflétant un rendement entièrement loué estimé sur le coût total de développement de environ 7 pour cent.
• Le pipeline de développement comprend des précommercialisations signées sur la période pour un total de 203 000 m². Au Royaume-Uni, nous avons obtenu une prélocation pour un nouveau centre de données sur le Slough Trading Estate et pour le terminal de fret ferroviaire au SEGRO Logistics Park East Midlands Gateway (SLP-EMG). En Italie, nous avons convenu de construire un entrepôt de 103 000 m² près de Rome pour une société mondiale de vente au détail en ligne ainsi que deux entrepôts près de Milan pour un groupe d'hypermarchés et un opérateur logistique tiers.

Allocation Disciplinée du Capital : Investissement axé sur le développement ( Annexes 2 et 3 )

• L'investissement net au cours du premier trimestre 2019 s'est élevé à 40 millions de livres sterling, comprenant 100 millions de livres sterling d'investissements de développement et d'achats de terrains, 10 millions de livres sterling d'acquisitions d'actifs et 70 millions de livres sterling de cessions d'actifs et de terrains.
• Notre activité d'investissement continue de se concentrer sur la livraison de notre pipeline de développement actuel et sur la sécurisation des terrains pour permettre un développement ultérieur. Nous avons investi 90 millions de livres sterling en investissements de développement au cours du trimestre et acquis 10 millions de livres sterling de terrains de développement en Italie, en Pologne et au Royaume-Uni, dont la quasi-totalité est liée à des accords de prélocation à court terme. Nous continuons à nous attendre à ce que l'investissement total dans notre pipeline de développement dépasse 600 millions de livres sterling pour l'ensemble de 2019 (comprenant environ 400 millions de livres sterling pour les investissements de développement et le reste pour les acquisitions de terrains).
• Au cours du trimestre, nous avons cédé 70 millions de livres sterling de terrains et d'actifs, y compris un entrepôt à grande surface vacant dans les Midlands et le bâtiment achevé pour Shop Direct chez SLP-EMG sur une base clé en main.
• Nous avons profité de l'occasion pour acquérir un entrepôt nouvellement construit de 28 000 m² à Barcelone, loué à un opérateur logistique tiers, nous aidant à prendre de l'ampleur dans ce lieu attractif.

Le placement en actions renforce le bilan et soutient la poursuite de la croissance axée sur le développement

• Nous avons levé 451 millions de livres sterling de nouveaux fonds propres dans le cadre d'un placement pour nous permettre de continuer à ajouter à notre futur pipeline de développement.
• La dette nette (y compris notre part de la dette dans les coentreprises) au 31 mars 2019 était de 2,2 milliards de livres sterling (31 décembre 2018 : 2,7 milliards de livres sterling). La diminution reflète principalement le produit net du placement de capitaux propres.
• Le ratio prêt/valeur de transparence (LTV) au 31 mars 2019 (basé sur la valeur des actifs au 31 décembre 2018, ajustée des dépenses de développement, des acquisitions et des cessions) était de 23 % (31 décembre 2018 : 29 %).
• Nous estimons que le nombre moyen d'actions pour 2019 sera d'environ 1 080 millions, compte tenu des nouvelles actions émises dans le cadre du Placement et de la prise en charge provisoire du dividende final sous forme de titres (sous réserve de l'approbation de l'Assemblée générale annuelle).

Calendrier financier

Les résultats semestriels 2019 seront publiés le mardi 23 juillet 2019.

1 Dans cet état, l'espace est indiqué à 100 %, tandis que les chiffres financiers sont indiqués en fonction de la part de SEGRO dans les coentreprises. Les chiffres financiers sont indiqués pour les trois mois jusqu'au 31 mars ou au 31 mars, sauf indication contraire. Le taux de change au 31 mars 2019 était de 1,16 € pour 1 £ (31 décembre 2018 : 1,11 € pour 1 £ ; 31 mars 2018 : 1,14 € pour 1 £).
2 Le loyer facial est le loyer brut passant annualisé à recevoir une fois que les incitatifs tels que les périodes de gratuité ont expiré.

Cette mise à jour commerciale, le rapport annuel le plus récent et d'autres informations sont disponibles sur le site Web de SEGRO à l'adresse www.segro.com/investors .

Ni le contenu du site Web de SEGRO ni aucun autre site Web accessible par des hyperliens à partir du site Web de SEGRO ne sont incorporés ou ne font partie de cette annonce.

Déclarations prospectives : cette annonce contient certaines déclarations prospectives concernant les attentes et les plans de SEGRO plc ("SEGRO"), sa stratégie, ses objectifs de gestion, ses développements et performances futurs, ses coûts, ses revenus et d'autres informations sur les tendances. Ces déclarations sont soumises à des hypothèses, à des risques et à des incertitudes. Bon nombre de ces hypothèses, risques et incertitudes sont liés à des facteurs qui échappent à la capacité de SEGRO à contrôler ou à estimer avec précision et qui pourraient faire en sorte que les résultats ou développements réels diffèrent sensiblement de ceux exprimés ou sous-entendus par ces déclarations prospectives. Certaines déclarations ont été faites en référence aux changements de processus prévus, aux conditions économiques et à l'environnement réglementaire actuel. Toutes les déclarations prospectives faites par ou au nom de SEGRO sont basées sur les connaissances et les informations dont disposent les administrateurs à la date de cette annonce. En conséquence, aucune assurance ne peut être donnée qu'une attente particulière sera satisfaite et les actionnaires de SEGRO sont avertis de ne pas se fier indûment aux déclarations prospectives. De plus, les déclarations prospectives concernant les tendances ou activités passées ne doivent pas être considérées comme une représentation que ces tendances ou activités se poursuivront à l'avenir. Sauf conformément à ses obligations légales ou réglementaires (y compris en vertu des règles d'inscription au Royaume-Uni et des règles de divulgation et de transparence de la Financial Conduct Authority), SEGRO ne s'engage pas à mettre à jour les déclarations prospectives pour refléter tout changement d'événements, de conditions ou circonstances sur lesquelles une telle déclaration est fondée. Les performances passées des actions ne peuvent pas être considérées comme une indication des performances futures. Rien dans cette annonce ne doit être interprété comme une prévision de bénéfice. Les informations contenues dans cette annonce ne constituent pas une offre de vente ou une invitation à acheter des titres de SEGRO ou une invitation ou une incitation à s'engager dans toute autre activité d'investissement.

À propos de SEGRO

SEGRO est un fonds d'investissement immobilier britannique (REIT) et l'un des principaux propriétaires, gestionnaires et promoteurs d'entrepôts modernes et de propriétés industrielles. Elle possède ou gère 7,0 millions de mètres carrés (75 millions de pieds carrés) d'espace d'une valeur de 11 milliards de livres sterling (au 31 décembre 2018), desservant des clients d'un large éventail de secteurs industriels. Ses propriétés sont situées dans et autour des grandes villes et dans les principaux centres de transport au Royaume-Uni et dans huit autres pays européens.

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