Mise à jour commerciale

David Sleath, directeur général, a déclaré :

« SEGRO a continué de bien performer au troisième trimestre, l'accélération des tendances structurelles alimentant une demande supplémentaire pour notre classe d'actifs de la part des clients et des investisseurs, compensant tout impact économique négatif de la pandémie.

"Cela a conduit à une nouvelle période de forte activité locative, nous aidant à augmenter les revenus locatifs du portefeuille existant en capturant la réversion et en continuant à sécuriser d'autres développements pré-loués. Notre programme de développement actif, substantiellement dérisqué, comprend plus de 1 million de m² de nouveaux espaces en construction ou en discussions avancées.

« La collecte des loyers s'est améliorée ce trimestre et nous restons confiants dans les perspectives de notre activité malgré les incertitudes macroéconomiques causées, en partie, par le Covid-19. Nous prévoyons de continuer à générer une croissance durable des bénéfices et des dividendes grâce à la combinaison des nouveaux revenus locatifs du programme de développement, combinés aux avantages de la gestion active des actifs de notre portefeuille de premier ordre existant.

Poursuite de bonnes performances locatives et captation du potentiel de réversion ( Annexe 1 )

• Nous avons signé des contrats d'une valeur de 15,8 millions de livres sterling (T3 2019 : 15,3 millions de livres sterling) de nouveaux loyers faciaux2 au cours du troisième trimestre, portant le total pour les neuf mois au 30 septembre 2020 à 49,6 millions de livres sterling (9M 2019 : 48,6 millions de livres sterling).
• La croissance des loyers de l'espace existant, nette des reprises, a été de 5,6 millions de livres sterling (T3 2019 : 2,1 millions de livres sterling), portant le chiffre sur neuf mois à 7,9 millions de livres sterling (9M 2019 : 10,6 millions de livres sterling).
• Nous avons continué à saisir le potentiel de réversion de notre portefeuille, avec de nouveaux loyers faciaux après examen et renouvellement supérieurs de 10,3 % aux loyers de passage précédents au cours des neuf mois précédant le 30 septembre 2020 (30 juin 2020 : 10,4 %). Cela exclut l'impact de la sécurisation du réaménagement final des baux de grains de poivre dans le portefeuille d'Heathrow qui, lorsqu'il est inclus, augmente l'augmentation à 22,3 %.
• Jusqu'à présent, en 2020, nous avons achevé 695 800 m² (9M 2019 : 765 900 m²) de nouveaux développements, capables de générer 38,0 millions de livres sterling (9M 2019 : 33,7 millions de livres sterling) de loyer nominal, dont 80 % ont été loués. Les développements capables de générer 11 millions de livres sterling de loyer facial devraient être achevés au quatrième trimestre, dont 8 millions de livres sterling ont été sécurisés.
• Le taux de vacance est resté stable à 5,2 % (30 juin 2020 : 5,2 %).
• La fidélisation de la clientèle demeure élevée à 88 %, ce qui reflète nos emplacements de choix et l'accent mis sur l'excellence du service à la clientèle.

Le recouvrement des loyers reste solide ( Annexe 4 )

• La collecte des loyers a continué de bien progresser, la collecte des loyers au T4 au Royaume-Uni représentant actuellement 85 % du total des loyers facturés, ce qui est supérieur à la date équivalente des deuxième et troisième trimestres. 13 % supplémentaires ont été différés en vertu d'un accord avec les clients, dont la plupart sont désormais payables mensuellement, ce qui signifie que la majorité aura été reçue d'ici la fin de l'année.
• Les loyers de notre portefeuille d'Europe continentale sont généralement payés mensuellement, nous sommes donc encore au début du cycle de collecte du quatrième trimestre. Selon les indications actuelles, l'Europe continentale est également en avance sur les trimestres précédents (98 % des loyers ont été collectés pour les deuxième et troisième trimestres).
• Nous avons désormais collecté respectivement 96 et 95 % des loyers du T2 et du T3 dans l'ensemble du Groupe, conformément aux échéanciers de paiement convenus avec nos clients. Sur les 9 millions de livres sterling restants, nous prévoyons de collecter 6 millions de livres sterling d'ici la fin de l'année et le reste en 2021.

70 millions de livres sterling de nouveaux loyers faciaux potentiels pour 1 million de m² de nouveaux espaces en construction ou en discussions avancées

• Nous avons signé pour 5,8 millions de livres sterling (T3 2019 : 7,7 millions de livres sterling) de nouveaux accords de prélocation inconditionnels et des baux de développements spéculatifs avant leur achèvement, portant le chiffre sur neuf mois à 24,6 millions de livres sterling (9M 2019 : 22,2 millions de livres sterling). Celles-ci comprenaient des prélocations en Italie et en Espagne à un leader mondial de la vente au détail en ligne, ainsi que notre plus grande prélocation jamais réalisée en Allemagne à un nouveau client dans le secteur à croissance rapide des articles ménagers du commerce électronique.
• Au 30 septembre 2020, 645 800 m² d'espace étaient en cours de construction, ce qui équivaut à un futur loyer facial potentiel de 38 millions de livres sterling (30 juin 2020 : 809 500 m², 45 millions de livres sterling) dont 75 % ont été sécurisés (30 juin 2020 : 85 pour cent). Une fois terminé et entièrement loué, le pipeline devrait générer un rendement sur le coût total de développement d'environ 6,5 %.
• D'autres projets de pré-location « à court terme » devraient démarrer dans les mois à venir, avec des dépenses d'investissement potentielles de 300 millions de livres sterling et un loyer associé de 32 millions de livres sterling.

Continuer à concentrer la majorité de nos investissements sur le développement, avec des acquisitions opportunistes supplémentaires d'actifs existants. ( Annexes 2 et 3 )

• Nous restons sur la bonne voie pour investir plus de 800 millions de livres sterling dans notre pipeline de développement (y compris les terrains, les infrastructures et la construction) en 2020 dans son ensemble.
• Comme annoncé aujourd'hui, depuis la fin de la période, nous avons acquis Electra Park, un parc d'entrepôts urbain de premier ordre situé dans le centre de Londres, à seulement 3,2 km au nord de Canary Wharf, pour 133 millions de livres sterling.
• Au cours du troisième trimestre, nous avons investi 14 millions de livres sterling dans des acquisitions d'actifs permanents, dont un entrepôt urbain au nord de Londres et un entrepôt à grande surface près de Barcelone.
• Nous avons également investi 29 millions de livres sterling dans notre réserve foncière, dont la majorité a été consacrée à l'acquisition de terrains en Espagne dans le cadre de notre stratégie visant à atteindre une échelle sur ce marché. Tous les sites acquis se trouvent à proximité des marchés logistiques attractifs de Barcelone et de Madrid.
• Les cessions au cours du trimestre ont été modestes, comme prévu, totalisant 13 millions de livres sterling et comprenant la vente d'un entrepôt à grande surface en Italie à notre joint-venture SELP et d'un terrain en Allemagne. Jusqu'à présent en 2020, nous avons cédé 73 millions de livres sterling d'actifs et de terrains (9M 2019 : 122 millions de livres sterling).

Bilan positionné pour soutenir la poursuite de la croissance tirée par le développement

• Poursuite du refinancement de la dette avec le remboursement de 79 millions de livres sterling d'obligations SEGRO à 6,75 % à échéance 2021 et de 39 millions de livres sterling d'obligations SEGRO à 7 % à échéance 2022, et l'émission de 450 millions d'euros d'obligations de placement privé aux États-Unis avec un coupon mixte de 1,6 % et échéance moyenne de 17 ans convenue en juillet, à financer au quatrième trimestre.
• La dette nette (y compris notre part de la dette dans les coentreprises) au 30 septembre 2020 était de 2,7 milliards de livres sterling (30 juin 2020 : 2,5 milliards de livres sterling), ce qui équivaut à une LTV pro forma3 transparente de 24 % (30 juin 2020 : 22 pour cent).
• Environ 7 % de l'acompte sur dividende ont été versés sous forme de titres, ce qui a donné lieu à l'émission de 0,6 million de nouvelles actions au cours du trimestre. Le bénéfice par action pour 2020 devrait être basé sur une moyenne d'environ 1 150 millions d'actions.

Calendrier financier

Les résultats annuels 2020 seront publiés le vendredi 19 février 2021.

1 Dans cet état, l'espace est indiqué à 100 %, tandis que les chiffres financiers sont indiqués en fonction de la part de SEGRO dans les coentreprises. Les chiffres financiers sont indiqués pour la période jusqu'au 30 septembre 2020 ou au 30 septembre 2020, sauf indication contraire. Le taux de change appliqué est de 1,10 € pour 1 £ au 30 septembre 2020.
2 Le loyer facial est le loyer brut passant annualisé à recevoir une fois que les incitatifs tels que les périodes de gratuité ont expiré.
3 Sur la base des valeurs au 30 juin 2020, ajustées des acquisitions, cessions et autres dépenses d'investissement au cours du troisième trimestre.

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Déclarations prospectives : cette annonce contient certaines déclarations prospectives concernant les attentes et les plans, la stratégie, les objectifs de gestion, les développements et performances futurs, les coûts, les revenus et d'autres informations sur les tendances de SEGRO. Ces déclarations sont soumises à des hypothèses, à des risques et à des incertitudes. Bon nombre de ces hypothèses, risques et incertitudes sont liés à des facteurs qui échappent à la capacité de SEGRO à contrôler ou à estimer avec précision et qui pourraient faire en sorte que les résultats ou développements réels diffèrent sensiblement de ceux exprimés ou sous-entendus par ces déclarations prospectives. Certaines déclarations ont été faites en référence aux changements de processus prévus, aux conditions économiques et à l'environnement réglementaire actuel. Toutes les déclarations prospectives faites par ou au nom de SEGRO sont basées sur les connaissances et les informations dont disposent les administrateurs à la date de cette annonce. En conséquence, aucune assurance ne peut être donnée qu'une attente particulière sera satisfaite et les actionnaires de SEGRO sont avertis de ne pas se fier indûment aux déclarations prospectives. De plus, les déclarations prospectives concernant les tendances ou activités passées ne doivent pas être considérées comme une représentation que ces tendances ou activités se poursuivront à l'avenir. Sauf conformément à ses obligations légales ou réglementaires (y compris en vertu des règles d'inscription au Royaume-Uni et des règles de divulgation et de transparence de la Financial Conduct Authority), SEGRO ne s'engage pas à mettre à jour les déclarations prospectives pour refléter tout changement d'événements, de conditions ou de circonstances. sur lesquels une telle déclaration est fondée. Les performances passées des actions ne peuvent pas être considérées comme une indication des performances futures. Rien dans cette annonce ne doit être interprété comme une prévision de bénéfice. Les informations contenues dans cette annonce ne constituent pas une offre de vente ou une invitation à acheter des titres de SEGRO plc ou une invitation ou une incitation à s'engager dans toute autre activité d'investissement.

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À PROPOS DE SEGRO

SEGRO est un fonds d'investissement immobilier britannique (REIT) et l'un des principaux propriétaires, gestionnaires et promoteurs d'entrepôts modernes et de propriétés industrielles. Elle possède ou gère 8,1 millions de mètres carrés d'espace (88 millions de pieds carrés) d'une valeur de 13,3 milliards de livres sterling et sert des clients d'un large éventail de secteurs industriels. Ses propriétés sont situées dans et autour des grandes villes et dans les principaux centres de transport au Royaume-Uni et dans sept autres pays européens.

Depuis 100 ans, SEGRO crée l'espace qui permet à des choses extraordinaires de se produire. Des entrepôts modernes à grande surface, utilisés principalement pour les centres de distribution régionaux, nationaux et internationaux, aux entrepôts urbains situés à proximité des grands centres de population et des quartiers d'affaires, il fournit des actifs de haute qualité qui permettent à ses clients de prospérer.