Handelsupdate

David Sleath, Chief Executive, zei:

“SEGRO is in het derde kwartaal goed blijven presteren, waarbij de versnelling van structurele trends de vraag naar onze activaklasse van zowel klanten als investeerders verder aanwakkerde, wat de eventuele negatieve economische gevolgen van de pandemie tenietdoet.

“Dit heeft geleid tot een nieuwe periode van sterke verhuuractiviteit, wat ons heeft geholpen de huurinkomsten op de bestaande portefeuille te laten groeien door teruggaven vast te leggen en door verder te gaan met het veiligstellen van verdere voorverhuurde ontwikkelingen. Ons actieve ontwikkelingsprogramma met aanzienlijk minder risico's omvat meer dan 1 miljoen m² nieuwe ruimte in aanbouw of in vergevorderde besprekingen.

“Het incasseren van verhuur is dit kwartaal verbeterd en we blijven vertrouwen hebben in de vooruitzichten voor ons bedrijf, ondanks de macro-economische onzekerheden die gedeeltelijk door Covid-19 worden veroorzaakt. We verwachten duurzame groei van zowel de winst als de dividenden te blijven stimuleren door de combinatie van nieuwe huurinkomsten uit het ontwikkelingsprogramma, gecombineerd met de voordelen van actief vermogensbeheer van onze bestaande topportefeuille.”

Aanhoudend sterke leaseprestaties en benutting van terugvalpotentieel ( Bijlage 1 )

• We ondertekenden contracten ter waarde van £ 15,8 miljoen (Q3 2019: £ 15,3 miljoen) aan nieuwe hoofdhuur2 tijdens het derde kwartaal, waardoor het totaal voor de negen maanden tot 30 september 2020 op £ 49,6 miljoen kwam (9M 2019: £ 48,6 miljoen).
• De huurgroei van bestaande ruimte, na aftrek van terugnames, bedroeg £ 5,6 miljoen (Q3 2019: £ 2,1 miljoen), waarmee het cijfer over negen maanden op £ 7,9 miljoen kwam (9M 2019: £ 10,6 miljoen).
• We zijn doorgegaan met het benutten van reversionary-potentieel uit onze portefeuille, met nieuwe hoofdhuren bij herziening en verlenging die 10,3 procent hoger waren dan de vorige doorlopende huur in de negen maanden tot 30 september 2020 (30 juni 2020: 10,4 procent). Dit is exclusief de impact van het veiligstellen van de definitieve herschikking van de peperkorrelhuurovereenkomsten in de Heathrow-portefeuille, wat, indien inbegrepen, de stijging verhoogt tot 22,3 procent.
• Tot nu toe hebben we in 2020 695.800 m² (9M 2019: 765.900 m²) aan nieuwe ontwikkelingen voltooid, die £ 38,0 miljoen (9M 2019: £ 33,7 miljoen) aan hoofdhuur kunnen genereren, waarvan 80 procent is verhuurd. Ontwikkelingen die £ 11 miljoen aan totale huur kunnen genereren, zullen naar verwachting in het vierde kwartaal worden voltooid, waarvan £ 8 miljoen is veiliggesteld.
• De leegstand bleef stabiel op 5,2 procent (30 juni 2020: 5,2 procent).
• Het klantenbehoud blijft hoog met 88 procent, wat een weerspiegeling is van onze toplocaties en onze focus op uitmuntende klantenservice.

Huurincasso blijft sterk ( Bijlage 4 )

• De huurincasso blijft goed vorderen met de huurincasso in het vierde kwartaal in het VK die momenteel 85 procent van de totale gefactureerde huur bedraagt, hoger dan op dezelfde datum in het tweede en derde kwartaal. Nog eens 13 procent is uitgesteld in overleg met klanten, waarvan het grootste deel nu maandelijks moet worden betaald, wat betekent dat het grootste deel hiervan tegen het einde van het jaar zal zijn ontvangen.
• De huren in onze continentale Europese portefeuille worden doorgaans maandelijks betaald, dus we bevinden ons nog steeds vroeg in de inningscyclus van het vierde kwartaal. De huidige indicaties zijn dat Continentaal Europa ook voorloopt op voorgaande kwartalen (98 procent van de huren is geïnd voor zowel Q2 als Q3).
• We hebben nu respectievelijk 96 en 95 procent van de huren in het tweede en derde kwartaal van de Groep geïnd, in overeenstemming met de betalingsplannen die met onze klanten zijn overeengekomen. Van de resterende £ 9 miljoen verwachten we tegen het einde van het jaar £ 6 miljoen te verzamelen en de rest in 2021.

£ 70 miljoen aan potentiële nieuwe hoofdhuur van 1 miljoen m² nieuwe ruimte in aanbouw of in vergevorderde discussies

• We ondertekenden £ 5,8 miljoen (Q3 2019: £ 7,7 miljoen) aan nieuwe, onvoorwaardelijke voorverhuurovereenkomsten en verhuur van speculatieve ontwikkelingen voorafgaand aan de voltooiing, waardoor het cijfer over negen maanden op £ 24,6 miljoen (9M 2019: £ 22,2 miljoen) kwam. Deze omvatten voorverhuur in Italië en Spanje aan een toonaangevende wereldwijde online retailer, evenals onze grootste voorverhuur ooit in Duitsland aan een nieuwe klant in de snelgroeiende sector van e-commerce huishoudelijke artikelen.
• Op 30 september 2020 was 645.800 m² aan ruimte in aanbouw, wat overeenkomt met een potentiële toekomstige hoofdhuur van £ 38 miljoen (30 juni 2020: 809.500 m², £ 45 miljoen), waarvan 75 procent is beveiligd (30 juni 2020: 85 procent). Eenmaal voltooid en volledig verhuurd, zal de pijplijn naar verwachting een rendement opleveren op de totale ontwikkelingskosten van ongeveer 6,5 procent.
• Verdere voorverhuurde projecten op korte termijn zullen naar verwachting in de komende maanden van start gaan, met een potentiële kapitaalinvestering van £300 miljoen en een bijbehorende huur van £32 miljoen.

Het grootste deel van onze investeringen blijven richten op ontwikkeling, met aanvullende opportunistische acquisities van vaste activa. ( Bijlagen 2 en 3 )

• We blijven op koers om in 2020 als geheel meer dan £ 800 miljoen te investeren in onze ontwikkelingspijplijn (inclusief grond, infrastructuur en constructie).
• Zoals vandaag aangekondigd, hebben we sinds het einde van de periode Electra Park verworven, een eersteklas stedelijk magazijnpark op een centrale locatie in Londen, slechts 3,2 km ten noorden van Canary Wharf, voor £ 133 miljoen.
• Tijdens het derde kwartaal hebben we £ 14 miljoen geïnvesteerd in acquisities van permanente activa, waaronder een stedelijk magazijn in Noord-Londen en een groot magazijn in de buurt van Barcelona.
• We hebben ook £29 miljoen geïnvesteerd in onze grondbank, waarvan het grootste deel werd uitgegeven aan grondaankopen in Spanje als onderdeel van onze strategie om schaalvergroting in deze markt te realiseren. Alle aangekochte sites bevinden zich in de onmiddellijke nabijheid van de aantrekkelijke logistieke markten van Barcelona en Madrid.
• De verkopen tijdens het kwartaal waren bescheiden, zoals verwacht, in totaal £ 13 miljoen en inclusief de verkoop van een groot kistenmagazijn in Italië aan onze SELP-joint venture en een stuk grond in Duitsland. Tot nu toe hebben we in 2020 £ 73 miljoen aan activa en grond verkocht (9M 2019: £ 122 miljoen).

Balans gepositioneerd om verdere door ontwikkeling geleide groei te ondersteunen

• Verdere herfinanciering van schulden met de terugbetaling van £ 79 miljoen 6,75 procent SEGRO-obligaties met vervaldatum 2021 en £ 39 miljoen 7 procent SEGRO-obligaties met vervaldatum 2022, en de uitgifte van € 450 miljoen aan US Private Placement-obligaties met een gemengde coupon van 1,6 procent en gemiddelde looptijd van 17 jaar overeengekomen in juli, te financieren in het vierde kwartaal.
• De nettoschuld (inclusief ons aandeel in de schuld in joint ventures) bedroeg op 30 september 2020 £ 2,7 miljard (30 juni 2020: £ 2,5 miljard), wat overeenkomt met een pro forma3 look-through LTV van 24 procent (30 juni 2020: 22 per cent).
• Ongeveer 7 procent van het interim-dividend werd uitgekeerd als scrip, wat resulteerde in de uitgifte van 0,6 miljoen nieuwe aandelen in de loop van het kwartaal. De winst per aandeel voor 2020 zal naar verwachting gebaseerd zijn op gemiddeld circa 1.150 miljoen aandelen.

Financiële kalender

De jaarresultaten voor 2020 worden op vrijdag 19 februari 2021 gepubliceerd.

1 In deze verklaring wordt de ruimte op 100 procent vermeld, terwijl de financiële cijfers het SEGRO-aandeel in joint ventures weergeven. Financiële cijfers zijn vermeld voor de periode tot en met 30 september 2020 tenzij anders aangegeven. De toegepaste wisselkoers is € 1,10: £ 1 per 30 september 2020.
2 De hoofdhuur is op jaarbasis berekende bruto huur die kan worden ontvangen zodra incentives zoals huurvrije periodes zijn verstreken.
3 Gebaseerd op waarden per 30 juni 2020, gecorrigeerd voor acquisities, desinvesteringen en overige investeringen in het derde kwartaal.

Noch de inhoud van de website van SEGRO, noch enige andere website die toegankelijk is via hyperlinks van de website van SEGRO is opgenomen in of maakt deel uit van deze aankondiging.

Toekomstgerichte verklaringen: Deze aankondiging bevat bepaalde toekomstgerichte verklaringen met betrekking tot SEGRO's verwachtingen en plannen, strategie, managementdoelstellingen, toekomstige ontwikkelingen en prestaties, kosten, inkomsten en andere trendinformatie. Deze verklaringen zijn onderhevig aan veronderstellingen, risico's en onzekerheden. Veel van deze veronderstellingen, risico's en onzekerheden hebben betrekking op factoren die buiten het vermogen van SEGRO liggen om deze nauwkeurig te controleren of in te schatten en die ertoe kunnen leiden dat de werkelijke resultaten of ontwikkelingen wezenlijk verschillen van de resultaten of ontwikkelingen die in deze toekomstgerichte verklaringen worden uitgedrukt of geïmpliceerd. Bepaalde uitspraken zijn gedaan met betrekking tot verwachte procesveranderingen, economische omstandigheden en de huidige regelgeving. Alle toekomstgerichte verklaringen die door of namens SEGRO zijn gedaan, zijn gebaseerd op de kennis en informatie waarover bestuurders beschikken op de datum van deze aankondiging. Dienovereenkomstig kan er geen garantie worden gegeven dat aan een bepaalde verwachting zal worden voldaan en worden de aandeelhouders van SEGRO gewaarschuwd niet overmatig te vertrouwen op de toekomstgerichte verklaringen. Bovendien mogen toekomstgerichte verklaringen met betrekking tot trends of activiteiten uit het verleden niet worden opgevat als een verklaring dat dergelijke trends of activiteiten in de toekomst zullen voortduren. Anders dan in overeenstemming met haar wettelijke of regelgevende verplichtingen (inclusief onder de UK Listing Rules en de Disclosure and Transparency Rules van de Financial Conduct Authority), verbindt SEGRO zich er niet toe om toekomstgerichte verklaringen bij te werken om eventuele wijzigingen in gebeurtenissen, voorwaarden of omstandigheden weer te geven waarop een dergelijke verklaring is gebaseerd. In het verleden behaalde aandelenprestaties kunnen niet worden gebruikt als richtlijn voor toekomstige prestaties. Niets in deze aankondiging mag worden opgevat als een winstprognose. De informatie in deze aankondiging vormt geen aanbod tot verkoop of een uitnodiging om effecten in SEGRO plc te kopen of een uitnodiging of aansporing om deel te nemen aan andere investeringsactiviteiten.

Noch de inhoud van de website van SEGRO, noch enige andere website die toegankelijk is via hyperlinks van de website van SEGRO is opgenomen in of maakt deel uit van deze aankondiging.

OVER SEGRO

SEGRO is een UK Real Estate Investment Trust (REIT) en een toonaangevende eigenaar, manager en ontwikkelaar van moderne magazijnen en industrieel vastgoed. Het bezit of beheert 8,1 miljoen vierkante meter ruimte (88 miljoen vierkante voet) ter waarde van £ 13,3 miljard en bedient klanten uit een breed scala van industriële sectoren. Haar eigendommen bevinden zich in en rond grote steden en op belangrijke transportknooppunten in het VK en in zeven andere Europese landen.

Al 100 jaar creëert SEGRO de ruimte die buitengewone dingen mogelijk maakt. Van moderne grote magazijnen, die voornamelijk worden gebruikt voor regionale, nationale en internationale distributiecentra, tot stedelijke opslag in de buurt van grote bevolkingscentra en zakelijke districten, het biedt hoogwaardige activa waarmee zijn klanten kunnen floreren.