Mise à jour commerciale

David Sleath, directeur général, a déclaré :

« L'activité de SEGRO a continué de bien performer au troisième trimestre 2018. Les conditions toujours favorables du marché des occupants nous ont permis d'enregistrer une nouvelle solide performance locative, tant pour les espaces neufs que pour les espaces existants. Le pipeline de développement est solide, avec 891 000 m² approuvés ou en construction, dont 71 % sont préloués.

"Conformément à notre approche disciplinée en matière d'allocation de capital, nous avons échangé ou réalisé des cessions totalisant plus de 200 millions de livres sterling au cours de la période avec une prime significative par rapport à la valeur comptable, profitant de la forte demande des investisseurs et d'une offre limitée d'actifs de premier ordre et bien situés. .

« Les tendances structurelles du commerce électronique et de l'urbanisation continuent de soutenir la demande des occupants et des investisseurs pour des espaces d'entreposage de premier ordre, malgré l'incertitude économique et politique à court terme au Royaume-Uni. Nous restons optimistes quant à nos perspectives pour le reste de l'année et en 2019. »

Une dynamique locative positive portée par un marché d'utilisateurs dynamique ( Annexe 1)

• Nous avons contracté 12,6 millions de livres sterling (T3 2017 : 8,8 millions de livres sterling) de nouveaux loyers faciaux ² au cours du troisième trimestre, dont 4,2 millions de livres sterling (T3 2017 : 3,8 millions de livres sterling) de loyers provenant d'espaces existants. Le loyer nominal total contracté pour les neuf mois jusqu'au 30 septembre 2018 était de 52,0 millions de livres sterling (9M 2017 : 36,4 millions de livres sterling), soit 43 % d'avance sur un comparateur très solide de l'année précédente.
• Nous avons achevé 219 800 m² (T3 2017 : 313 000 m²) de nouveaux développements au cours du trimestre, capables de générer 10,6 millions de livres sterling (T3 2017 : 12,0 millions de livres sterling) de loyer facial, dont 8,5 millions de livres sterling ont été loués.
• Le taux de vacance a légèrement augmenté à 5,2 % (30 juin 2018 : 4,8 %), principalement en raison de l'achèvement de développements spéculatifs au cours de la période. Le taux de vacance sur le portefeuille de standing est resté stable.
• Nous avons continué à capter le potentiel de réversion de notre portefeuille, avec de nouveaux loyers faciaux à l'examen et au renouvellement en hausse de 9,5 % au cours des neuf mois précédant le 30 septembre 2018 (30 juin 2018 : 5,5 %).

Importante activité d'investissement axée sur la réalisation de développements rentables et à faible risque

• Au 30 septembre 2018, 891 000 m² d'espace étaient dans le pipeline de développement actuel, ce qui équivaut à un futur loyer facial potentiel de 46 millions de livres sterling (30 juin 2018 : 1,1 million de m², 54 millions de livres sterling) dont 71 % ont été sécurisés ( 30 juin 2018 : 71 %). Une fois terminé et entièrement loué, le pipeline devrait générer un rendement sur le coût total de développement d'environ 7 %. Les développements capables de générer 10 millions de livres sterling de loyer facial devraient être achevés au quatrième trimestre, dont 7 millions de livres sterling ont été sécurisés.
• En 2018 à ce jour, nous avons investi 454 millions de livres sterling dans notre pipeline de développement (y compris le développement des terrains, des infrastructures et des actifs) et nous restons sur la bonne voie pour investir plus de 500 millions de livres sterling en 2018 dans son ensemble.

La demande persistante des investisseurs pour un entreposage de haute qualité continue de soutenir la valeur du capital ( annexes 2 et 3 )

• Au cours du troisième trimestre, nous avons finalisé l'acquisition hors marché d'un entrepôt à grande surface récemment achevé et développé de manière spéculative aux Pays-Bas pour 22 millions de livres sterling (part SEGRO de 11 millions de livres sterling). Nous avons également investi 25 millions de livres sterling dans notre réserve foncière, dont environ la moitié est associée à des projets de développement à Londres, Bologne et Lyon qui doivent démarrer sous peu.
• Nous avons cédé 106 millions de livres sterling de terrains et d'actifs au cours du troisième trimestre, y compris la partie du site de l'ancienne usine Nestlé à Hayes, dans l'ouest de Londres, approuvée pour le développement résidentiel. Nous avons conservé le terrain zoné pour le développement industriel et avons l'intention de commencer la construction d'entrepôts urbains dans ce marché à l'offre limitée en 2019.
• Le 11 octobre 2018, nous avons échangé des contrats pour vendre un entrepôt de 158 000 m² à Rome pour 118 millions d'euros, en profitant de la très forte demande d'un large éventail d'investisseurs internationaux. Cette transaction a été finalisée le 16 octobre 2018.
• L'indice mensuel CBRE a fait état d'une augmentation de 2,3 % de la valeur du capital de la propriété industrielle au Royaume-Uni pour le troisième trimestre (augmentation de 9,4 % pour les neuf premiers mois de 2018).

L'activité de financement a amélioré le bilan en allongeant la maturité de la dette et en réduisant le coût de la dette

• La dette nette (y compris notre part de la dette dans les coentreprises) au 30 septembre 2018 s'élevait à 2,8 milliards de livres sterling (30 juin 2018 : 2,6 milliards de livres sterling), ce qui équivaut à une LTV pro forma ³ transparente de 31 % (30 juin 2018 : 29 pour cent).
• Au cours de la période, nous avons réalisé un placement privé aux États-Unis de 300 millions d'euros de billets non garantis de premier rang à 10 et 15 ans à un coupon mixte de 2,2 %, en utilisant le produit en partie pour rembourser les obligations 2019 restantes.
• Au 30 septembre 2018, le coût moyen de la dette (y compris notre part de la dette dans les coentreprises) était de 1,9 % (30 juin 2018 : 2,0 %).
• Comme indiqué dans nos résultats semestriels, nous prévoyons de recevoir une commission de performance de la coentreprise SELP au cours du quatrième trimestre, dont l'impact net est actuellement estimé à environ 10 millions de livres sterling sur le bénéfice ajusté. De plus amples détails peuvent être trouvés dans la déclaration des résultats semestriels de SEGRO.
• Environ 22 % de l'acompte sur dividende ont été versés sous forme de titres, ce qui a donné lieu à l'émission de 1,8 million de nouvelles actions au cours de la période. Le bénéfice par action pour 2018 devrait être basé sur une moyenne de 1 009 millions d'actions.

Calendrier financier
Les résultats annuels 2018 seront publiés le vendredi 15 février 2019.

1 Dans cet état, l'espace est indiqué à 100 %, tandis que les chiffres financiers sont indiqués en fonction de la part de SEGRO dans les coentreprises. Les chiffres financiers sont présentés pour la période jusqu'au ou au 30 septembre 2018, sauf indication contraire. Le taux de change appliqué est de 1,12 € pour 1 £ au 30 septembre 2018.
2 Le loyer facial est le loyer brut passant annualisé à recevoir une fois que les incitatifs tels que les périodes de gratuité ont expiré.
3 Sur la base des valeurs au 30 juin 2018, ajustées des acquisitions, cessions et autres investissements du troisième trimestre.

Cette mise à jour commerciale, le rapport annuel le plus récent et d'autres informations sont disponibles sur le site Web de SEGRO à l'adresse www.segro.com/investors .

Ni le contenu du site Web de SEGRO ni aucun autre site Web accessible par des hyperliens à partir du site Web de SEGRO ne sont incorporés ou ne font partie de cette annonce.

Déclarations prospectives : cette annonce contient certaines déclarations prospectives concernant les attentes et les plans de SEGRO, sa stratégie, ses objectifs de gestion, ses développements et performances futurs, ses coûts, ses revenus et d'autres informations sur les tendances. Ces déclarations sont soumises à des hypothèses, à des risques et à des incertitudes. Bon nombre de ces hypothèses, risques et incertitudes sont liés à des facteurs qui échappent à la capacité de SEGRO à contrôler ou à estimer avec précision et qui pourraient faire en sorte que les résultats ou développements réels diffèrent sensiblement de ceux exprimés ou sous-entendus par ces déclarations prospectives. Certaines déclarations ont été faites en référence aux changements de processus prévus, aux conditions économiques et à l'environnement réglementaire actuel. Toutes les déclarations prospectives faites par ou au nom de SEGRO sont basées sur les connaissances et les informations dont disposent les administrateurs à la date de cette annonce. En conséquence, aucune assurance ne peut être donnée qu'une attente particulière sera satisfaite et les actionnaires de SEGRO sont avertis de ne pas se fier indûment aux déclarations prospectives. De plus, les déclarations prospectives concernant les tendances ou activités passées ne doivent pas être considérées comme une représentation que ces tendances ou activités se poursuivront à l'avenir. Sauf conformément à ses obligations légales ou réglementaires (y compris en vertu des règles d'inscription au Royaume-Uni et des règles de divulgation et de transparence de la Financial Conduct Authority), SEGRO ne s'engage pas à mettre à jour les déclarations prospectives pour refléter tout changement d'événements, de conditions ou de circonstances. sur lesquels une telle déclaration est fondée. Les performances passées des actions ne peuvent pas être considérées comme une indication des performances futures. Rien dans cette annonce ne doit être interprété comme une prévision de bénéfice. Les informations contenues dans cette annonce ne constituent pas une offre de vente ou une invitation à acheter des titres de SEGRO plc ou une invitation ou une incitation à s'engager dans toute autre activité d'investissement.

À propos de SEGRO
SEGRO est un fonds d'investissement immobilier britannique (REIT) et l'un des principaux propriétaires, gestionnaires et promoteurs d'entrepôts modernes et de propriétés industrielles légères. Elle possède ou gère 6,3 millions de mètres carrés (68 millions de pieds carrés) d'espace d'une valeur de plus de 8 milliards de livres sterling, desservant des clients d'un large éventail de secteurs industriels. Ses propriétés sont situées dans et autour des grandes villes et dans les principaux centres de transport au Royaume-Uni et dans neuf autres pays européens.

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