Popyt na magazynowanie i dokąd może zmierzać w 2022 roku?

Rynek inwestycyjny jest również bardzo silny, Knight Frank prognozuje rekordowy rok w Europie, z 38,3 mld euro już w 2021 roku. Rentowności 3-4% są obecnie typowe zarówno w Wielkiej Brytanii, jak i na kontynencie, Niemcy są prawdopodobnie najniższe.

Urban Land Institute i benchmark Emerging Trends in Real Estate, opublikowane w listopadzie, nadal umieszcza obiekty logistyczne wysoko na liście najbardziej pożądanych klas aktywów w sektorze, więc wydaje się mało prawdopodobne, że waga kapitału spadnie.

A więc w jakim kierunku zmierza podsektor w 2022 r.? Jak świat magazynów dalej się rozwija na i tak już gorącym rynku? Ponowne otwieranie sklepów, przystępność cenowa dla najemców, rosnąca inflacja spowodowana niedoborami materiałów i trudnościami w łańcuchu dostaw, które mogą z kolei prowadzić do podwyżek stóp procentowych i oczywiście niezwykle konkurencyjnego rynku nowych możliwości, są wymieniane jako potencjalne ciemne chmury na horyzont.

Powstanie e-commerce – ostatnio doładowanego przez pandemię – zapoczątkowało boom magazynowy. z najnowszą iteracją, „Q-commerce” – operatorzy tacy jak Deliveroo, Getir i Gorillas – generujący popyt jako nowi uczestnicy rynku (szczególnie, gdy współpracują z uznanymi supermarketami), wydaje się, że rosnąca penetracja online w handlu detalicznym nie słabnie.

Inne rodzaje klientów również napędzają popyt i zmniejszają podaż. Wybiorę dwa przykłady. Centra danych i branże kreatywne. Netflix, ważny nowy klient SEGRO w Enfield, zajął 250 000 stóp kwadratowych jako kampus do produkcji treści. To spekulacyjnie zagospodarowana przestrzeń, którą w innym przypadku zajęliby bardziej tradycyjni użytkownicy magazynów.

Przy tak silnym popycie, a podaż magazynów jest ogólnie ograniczona przez ograniczoną dostępność gruntów, powolny proces planowania i restrykcyjną politykę planowania, a obecnie brak materiałów i siły roboczej, co również podnosi koszty budowy, równanie może skutkować jedynie ciągłym wzrostem czynszów.

To dobra wiadomość dla inwestorów, ponieważ rosnące czynsze nadal wspierają niskie stopy kapitalizacji. I podczas gdy ten wzrost ma miejsce, inflacja staje się mniej zagrożeniem, a bardziej szansą. Nawet podwyżka stóp procentowych w celu stłumienia inflacji (konsensus większości ekonomistów to i tak niewielkie podwyżki) prawdopodobnie zostanie zniwelowana przez sam poziom kapitału poszukującego domu.

Ryzykiem staje się wtedy przystępność powierzchni magazynowej dla najemców. Analiza rynku nieruchomości (PMA) sugeruje, że nieruchomości nadal stanowią bardzo małą część ogólnych kosztów logistycznych.

Czynsz zazwyczaj stanowi mniej niż 5%, przy transporcie 50%, zapasach w 22%, a robociźnie w 10% (i rosnącym). Najemcy są gotowi zapłacić wyższą cenę za najlepsze lokalizacje, ponieważ są one kluczowe dla ich biznesu.

Firma, która obiecuje dostawę w ciągu godziny w Londynie, po prostu nie może wydzierżawić magazynu w połowie drogi M1, ponieważ storpedowałoby to całą ich propozycję klienta.

Ale słowo ostrzeżenia dla tych, którzy patrzą na podsektor. Nie każda własność przemysłowa jest taka sama. Nie można dokładnie opisać ani uznać za logistykę miejską osiedla podrzędnego pod wynajem, znajdującego się na obrzeżach małego miasteczka targowego.

Jego wykonanie nie będzie napędzane przez opisane przeze mnie tematy. Lokalizacje dostaw na ostatnim odcinku wymagają dużej koncentracji klientów w ich bezpośrednim promieniu i zatłoczenia dróg, aby uniemożliwić łatwy do nich dostęp. To uzasadnia ich wysokie czynsze i wyceny.

Ogólnie perspektywy dla magazynów pozostają bardzo dobre. Historyczny wizerunek nieruchomości przemysłowych jako sektora „Kopciuszek” na rynku nieruchomości z pewnością się skończył, naprawdę może pozostać na balu!

Artykuł opublikowany po raz pierwszy w Property Week