Vraag naar magazijnen en waar zou het naartoe kunnen gaan in 2022?

De investeringsmarkt is ook erg sterk, voorspelt Knight Frank een recordjaar in heel Europa, met € 38,3 miljard al verhandeld in 2021. Rendementen van 3-4% zijn nu typisch zowel in het VK als op het vasteland, waarbij Duitsland waarschijnlijk het laagst is.

Het Urban Land Institute en PwC's benchmark Emerging Trends in Real Estate-onderzoek, dat in november werd gepubliceerd, blijft logistieke faciliteiten hoog in de lijst van de meest wenselijke activaklassen van de sector plaatsen, dus het lijkt onwaarschijnlijk dat het gewicht van het kapitaal zal afnemen.

Dus waar gaat de subsector naartoe in 2022? Hoe blijft de wereld van magazijnen gedijen in een toch al gloeiend hete markt? De heropening van winkels, betaalbaarheid voor bewoners, stijgende inflatie door materiaaltekorten en problemen in de toeleveringsketen die op hun beurt kunnen leiden tot rentestijgingen en, natuurlijk, een enorm concurrerende markt voor nieuwe kansen worden allemaal genoemd als potentiële donkere wolken op de de horizon.

De opkomst van e-commerce – meer recentelijk aangejaagd door de pandemie – zorgde voor een ware magazijnhausse. met de nieuwste versie, 'Q-commerce' - operators zoals Deliveroo, Getir en Gorillas - die vraag genereren als nieuwkomers (vooral omdat ze samenwerken met gevestigde supermarkten), lijkt de toenemende online penetratie in de detailhandel niet te stoppen.

En ook andere soorten klanten stimuleren de vraag en verminderen het aanbod. Ik pik er twee voorbeelden uit. Datacenters en creatieve industrieën. Netflix, een belangrijke nieuwe SEGRO-klant in Enfield, heeft 250.000 vierkante meter ingenomen als campus voor contentproductie. Dit is speculatief ontwikkelde ruimte die anders zou zijn ingenomen door meer traditionele magazijngebruikers.

Nu de vraag zo sterk is en het aanbod van opslag in het algemeen beperkt door de beperkte beschikbaarheid van grond, een traag planningsproces en restrictief planningsbeleid en nu een tekort aan materialen en arbeidskrachten, wat ook de bouwkosten opdrijft, kan de vergelijking alleen maar leiden tot aanhoudende huurgroei.

Dit is goed nieuws voor beleggers, aangezien stijgende huren de lage rendementen blijven ondersteunen. En terwijl die groei er is, wordt inflatie minder een bedreiging en meer een kans. Zelfs een stijging van de rentetarieven om de inflatie te dempen (de meeste economen zijn het erover eens dat de stijging sowieso maar bescheiden zal zijn) zal waarschijnlijk niet opwegen tegen het enorme kapitaal dat op zoek is naar een huis.

Betaalbaarheid van magazijnruimte voor gebruikers wordt dan het risico. Property Market Analysis (PMA) suggereert dat onroerend goed nog steeds een zeer klein deel uitmaakt van de totale logistieke kosten.

Huur is doorgaans goed voor minder dan 5%, met transport voor 50%, het dragen van inventaris op 22% en arbeid voor 10% (en stijgend). Bewoners zijn bereid een premie te betalen voor de beste locaties omdat ze cruciaal zijn voor hun bedrijf.

Een bedrijf dat levering binnen het uur in Londen belooft, kan eenvoudigweg geen magazijn halverwege de M1 huren, omdat het hun hele klantpropositie zou torpederen.

Maar een woord van waarschuwing voor degenen die naar de subsector kijken. Niet alle industriële eigendom is gelijk. Een tertiair, meergehuurd landgoed aan de rand van een kleine marktstad kan niet nauwkeurig worden omschreven of beschouwd als 'stedelijke logistiek'.

De prestaties worden niet bepaald door de thema's die ik heb beschreven. Last-mile-bezorglocaties hebben een grote concentratie van klanten nodig in hun directe straal en verkeersopstoppingen om gemakkelijke toegang tot hen te belemmeren. Dat rechtvaardigt hun hoge huren en taxaties.

Al met al blijven de vooruitzichten voor magazijnen buitengewoon sterk. Het historische imago van industrieel vastgoed als 'Assepoester'-sector van onroerend goed is definitief voorbij, ze kan echt aan de bal blijven!

Artikel voor het eerst gepubliceerd in Property Week