Mise à jour commerciale

David Sleath, directeur général, a déclaré :

« Le troisième trimestre a vu une autre période de livraison opérationnelle solide de SEGRO. Nous avons continué à sécuriser des niveaux élevés de nouveaux revenus locatifs à la fois de notre portefeuille existant et de notre programme de développement actif, dans lequel nous avons plus de 1 million de m² de nouveaux espaces en construction ou en discussions avancées. Au cours de la période, nous avons également ajouté des terrains et des actifs supplémentaires dans nos principaux marchés urbains, notamment à Londres et à Paris, pour soutenir la poursuite de la croissance.

SEGRO continue de bénéficier des tendances structurelles de l'urbanisation et de la révolution technologique, et malgré le contexte macro-économique incertain en ce moment, nous abordons la fin de l'année avec confiance. À l'avenir, la combinaison des nouveaux revenus locatifs du programme de développement, combinée aux avantages de la gestion active des actifs de notre portefeuille existant, devrait nous permettre de générer une croissance durable à la fois des bénéfices et des dividendes.

Gestion active des actifs et forte demande des occupants entraînant une solide performance opérationnelle ( Annexe 1 )

• Nous avons signé des contrats d'une valeur de 15,3 millions de livres sterling (T3 2018 : 12,6 millions de livres sterling) de nouveaux loyers faciaux2 au cours du troisième trimestre, portant le total pour les neuf mois au 30 septembre 2019 à 48,6 millions de livres sterling (9M 2018 : 52,0 millions de livres sterling).
• La croissance des loyers de l'espace existant, nette des reprises, a été de 2,1 millions de livres sterling (T3 2018 : 5,5 millions de livres sterling), portant le chiffre sur neuf mois à 10,6 millions de livres sterling (9M 2018 : 6,9 millions de livres sterling).
• Nous avons continué à tirer parti du potentiel de réversion de notre portefeuille, avec de nouveaux loyers faciaux en cours de révision et de renouvellement environ 20 % supérieurs aux loyers de passage précédents au cours des neuf mois précédant le 30 septembre 2019 (30 juin 2019 : 12,8 %), reflétant une forte contribution du Slough Trading Estate et dans notre portefeuille du Grand Londres.
• Jusqu'à présent en 2019, nous avons réalisé 765 900 m² (9M 2018 : 502 200 m²) de nouveaux développements, capables de générer 33,7 millions de livres sterling (9M 2018 : 29,7 millions de livres sterling) de loyer nominal, dont 88 % ont été loués. Les développements capables de générer 15,1 millions de livres sterling de loyer facial devraient être achevés au quatrième trimestre, dont 12,7 millions de livres sterling ont été sécurisés.
• Le taux de vacance est resté stable à 4,9 % (30 juin 2019 : 4,8 %).

Poursuite de la dynamique du pipeline de développement pré-loué

• Nous avons signé pour 7,7 millions de livres sterling (T3 2018 : 3,7 millions de livres sterling) de nouveaux accords de prélocation inconditionnels et des locations de développements spéculatifs avant leur achèvement. Celles-ci comprenaient des prélocations au détaillant alimentaire en ligne Ocado dans l'est de Londres, au détaillant de rénovation domiciliaire Leroy Merlin à la périphérie de Rome et au détaillant d'appareils électroménagers TERG à Wrocław, en Pologne.
• Au 30 septembre 2019, 644 000 m² d'espace étaient en cours de construction, ce qui équivaut à un futur loyer facial potentiel de 46 millions de livres sterling (30 juin 2019 : 459 200 m², 36 millions de livres sterling) dont 63 % ont été sécurisés (30 juin 2019 : 65 pour cent). Une fois terminé et entièrement loué, le pipeline devrait générer un rendement sur le coût total de développement d'environ 7 %.
• Nous restons sur la bonne voie pour investir environ 600 millions de livres sterling dans notre pipeline de développement (y compris les terrains, les infrastructures et la construction) en 2019 dans son ensemble.

Trouver des opportunités à ajouter à notre portefeuille et réserve foncière dans des marchés attractifs (Annexes 2 et 3)

• Au cours du troisième trimestre, nous avons investi 78 millions de livres sterling dans des acquisitions d'actifs d'entrepôts urbains. En font partie deux acquisitions hors marché à Londres, l'une à l'Est et l'autre au Sud. Nous avons également réalisé deux autres acquisitions à Lyon, ce qui nous a aidés à prendre de l'ampleur sur ce marché attractif et à l'offre limitée.
• Nous avons également investi 77 millions de livres sterling dans notre réserve foncière au cours de la période, contribuant à créer des opportunités de développement sur les marchés urbains très attractifs de Londres et de Paris, notamment l'acquisition de huit acres de terrain à Tottenham, au nord de Londres, sur lesquels nous prévoyons de construire 19 000 m² d'entrepôts urbains. Nous avons également acquis quatorze acres de terrain pour un projet d'entreposage urbain près d'Ingolstadt dans le sud de l'Allemagne.
• Les cessions au cours du trimestre à 16 millions de livres sterling ont été modestes. Ils comprenaient des terrains et des actifs à Gdansk, un marché que nous avons maintenant quitté, ce qui nous a permis de nous concentrer sur la construction à grande échelle sur d'autres marchés polonais, tels que le centre logistique clé de Wrocław, où un certain nombre d'investissements récents ont été réalisés. Jusqu'à présent en 2019, nous avons cédé 122 millions de livres sterling d'actifs et de terrains (9M 2018 ; 192 millions de livres sterling).

Bilan positionné pour soutenir la poursuite de la croissance tirée par le développement

• La dette nette (y compris notre part de la dette dans les coentreprises) au 30 septembre 2019 s'élevait à 2,7 milliards de livres sterling (30 juin 2019 : 2,4 milliards de livres sterling), ce qui équivaut à une LTV pro forma3 transparente de 27 % (30 juin 2019 : 24 pour cent).
• Environ 36 % de l'acompte sur dividende ont été versés sous forme de titres, ce qui a donné lieu à l'émission de 3,3 millions de nouvelles actions au cours du trimestre. Le bénéfice par action pour 2019 devrait être basé sur une moyenne de 1 081 millions d'actions.

Calendrier financier

Les résultats annuels 2019 seront publiés le vendredi 14 février 2020.

1 Dans cet état, l'espace est indiqué à 100 %, tandis que les chiffres financiers sont indiqués en fonction de la part de SEGRO dans les coentreprises. Les chiffres financiers sont présentés pour la période jusqu'au 30 septembre 2019 ou au 30 septembre 2019, sauf indication contraire. Le taux de change appliqué est de 1,13 € pour 1 £ au 30 septembre 2019.

2 Le loyer facial est le loyer brut passant annualisé à recevoir une fois que les incitatifs tels que les périodes de gratuité ont expiré.

3 Sur la base des valeurs au 30 juin 2019, ajustées des acquisitions, cessions et autres investissements du troisième trimestre.

Cette mise à jour commerciale, le rapport annuel le plus récent et d'autres informations sont disponibles sur le site Web de SEGRO à l'adresse www.segro.com/investors .

Ni le contenu du site Web de SEGRO ni aucun autre site Web accessible par des hyperliens à partir du site Web de SEGRO ne sont incorporés ou ne font partie de cette annonce.

Déclarations prospectives : cette annonce contient certaines déclarations prospectives concernant les attentes et les plans de SEGRO, sa stratégie, ses objectifs de gestion, ses développements et performances futurs, ses coûts, ses revenus et d'autres informations sur les tendances. Ces déclarations sont soumises à des hypothèses, à des risques et à des incertitudes. Bon nombre de ces hypothèses, risques et incertitudes sont liés à des facteurs qui échappent à la capacité de SEGRO à contrôler ou à estimer avec précision et qui pourraient faire en sorte que les résultats ou développements réels diffèrent sensiblement de ceux exprimés ou sous-entendus par ces déclarations prospectives. Certaines déclarations ont été faites en référence aux changements de processus prévus, aux conditions économiques et à l'environnement réglementaire actuel. Toutes les déclarations prospectives faites par ou au nom de SEGRO sont basées sur les connaissances et les informations dont disposent les administrateurs à la date de cette annonce. En conséquence, aucune assurance ne peut être donnée qu'une attente particulière sera satisfaite et les actionnaires de SEGRO sont avertis de ne pas se fier indûment aux déclarations prospectives. De plus, les déclarations prospectives concernant les tendances ou activités passées ne doivent pas être considérées comme une représentation que ces tendances ou activités se poursuivront à l'avenir. Sauf conformément à ses obligations légales ou réglementaires (y compris en vertu des règles d'inscription au Royaume-Uni et des règles de divulgation et de transparence de la Financial Conduct Authority), SEGRO ne s'engage pas à mettre à jour les déclarations prospectives pour refléter tout changement d'événements, de conditions ou de circonstances. sur lesquels une telle déclaration est fondée. Les performances passées des actions ne peuvent pas être considérées comme une indication des performances futures. Rien dans cette annonce ne doit être interprété comme une prévision de bénéfice. Les informations contenues dans cette annonce ne constituent pas une offre de vente ou une invitation à acheter des titres de SEGRO plc ou une invitation ou une incitation à s'engager dans toute autre activité d'investissement.

À propos de SEGRO
SEGRO est un fonds d'investissement immobilier britannique (REIT) et l'un des principaux propriétaires, gestionnaires et promoteurs d'entrepôts modernes et de propriétés industrielles légères. Elle possède ou gère 7,8 millions de mètres carrés d'espace (84 millions de pieds carrés) d'une valeur de 11,7 milliards de livres sterling et sert des clients d'un large éventail de secteurs industriels. Ses propriétés sont situées dans et autour des grandes villes et dans les principaux centres de transport au Royaume-Uni et dans huit autres pays européens.

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