¿La demanda de almacenamiento y hacia dónde podría dirigirse en 2022?
La demanda de buenas propiedades de almacén nunca ha sido tan alta y la oferta nunca ha sido tan baja. El crecimiento de los alquileres nunca ha sido más fuerte y los rendimientos nunca han sido más bajos.
Según CBRE, los niveles de alquiler alcanzados para ciertas unidades prime superan el 20% del alquiler cotizado con los aumentos más pronunciados en el sureste. Hemos visto eso, y más, en nuestra propia cartera, particularmente en Londres. Los mejores almacenes de logística urbana ahora se alquilan a más de £ 30 por pie cuadrado, y los mejores almacenes grandes de Midlands están a un precio récord de £ 8 más.
En el Reino Unido, en los primeros nueve meses de 2021, se han alquilado o se están ofreciendo 17,6 millones de pies cuadrados de edificios especulativos, en comparación con 11,1 millones de pies cuadrados en todo 2020, un año récord para la aceptación. Nunca había visto una vacante tan baja, por lo general en promedio de dos dígitos en toda Europa, ahora es del 4-5 %, y muchas ubicaciones enfrentan una escasez aún más aguda.
El mercado de inversión también es muy fuerte, Knight Frank pronosticó un año récord en toda Europa, con 38.300 millones de euros ya negociados en 2021. Los rendimientos del 3-4% ahora son típicos tanto en el Reino Unido como en el continente, siendo probablemente Alemania el más bajo.
La investigación de referencia Emerging Trends in Real Estate del Urban Land Institute y PwC, publicada en noviembre, continúa clasificando las instalaciones logísticas en los primeros lugares de la lista de las clases de activos más deseables del sector, por lo que es poco probable que disminuya el peso del capital.
Entonces, ¿hacia dónde se dirige el subsector en 2022? ¿Cómo continúa prosperando el mundo de los almacenes en un mercado que ya está al rojo vivo? La reapertura de tiendas, la asequibilidad para los ocupantes, el aumento de la inflación a través de la escasez de materiales y las dificultades de la cadena de suministro que pueden, a su vez, conducir a aumentos de las tasas de interés y, por supuesto, un mercado enormemente competitivo para nuevas oportunidades, se citan como posibles nubes oscuras en el horizonte.
El auge del comercio electrónico, más recientemente impulsado por la pandemia, inició el auge de los almacenes. con la última iteración, 'Q-commerce' (operadores como Deliveroo, Getir y Gorillas) generando demanda como nuevos participantes (particularmente cuando se asocian con supermercados establecidos), el aumento de la penetración en línea en el comercio minorista parece no tener tregua.
Y otros tipos de clientes también están impulsando la demanda y reduciendo la oferta. Voy a elegir dos ejemplos. Centros de datos e industrias creativas. Netflix, un importante nuevo cliente de SEGRO en Enfield, ha tomado 250,000 pies cuadrados como campus de producción de contenido. Este es un espacio desarrollado especulativamente que, de otro modo, habría sido ocupado por usuarios de almacenes más tradicionales.
Con una demanda tan fuerte y una oferta de almacenamiento en general restringida por la disponibilidad limitada de terrenos, un proceso de planificación lento y una política de planificación restrictiva y ahora la escasez de materiales y mano de obra, que también está elevando los costos de construcción, la ecuación solo puede resultar en un crecimiento continuo de los alquileres.
Esta es una buena noticia para los inversores, ya que el aumento de los alquileres sigue apuntalando los bajos rendimientos. Y mientras exista ese crecimiento, la inflación deja de ser una amenaza y se convierte más en una oportunidad. Incluso un aumento en las tasas de interés para frenar la inflación (el consenso de la mayoría de los economistas es solo aumentos modestos de todos modos) es probable que sea superado por el nivel de capital en busca de una casa.
La asequibilidad del espacio de almacén para los ocupantes se convierte entonces en el riesgo. Property Market Analysis (PMA) sugiere que la propiedad continúa siendo una parte muy pequeña del costo total de logística.
El alquiler suele representar menos del 5 %, con el transporte en un 50 %, el mantenimiento de inventario en un 22 % y la mano de obra en un 10 % (y en aumento). Los ocupantes están dispuestos a pagar una prima por las mejores ubicaciones porque son cruciales para su negocio.
Una empresa que promete la entrega en una hora en Londres, simplemente no puede arrendar un almacén a mitad de camino de la M1 porque arruinaría toda su propuesta de cliente.
Pero una palabra de precaución para aquellos que miran el subsector. No toda la propiedad industrial es igual. Una propiedad terciaria de arrendamiento múltiple ubicada en el borde de una pequeña ciudad comercial no puede describirse o considerarse con precisión como "logística urbana".
Su desempeño no será impulsado por los temas que he descrito. Los lugares de entrega de última milla necesitan una gran concentración de clientes en su radio inmediato y la congestión de las carreteras para inhibir el fácil acceso a ellos. Eso es lo que justifica sus altos alquileres y valoraciones.
En general, las perspectivas para los almacenes siguen siendo extremadamente sólidas. La imagen histórica de la propiedad industrial como el sector de la 'Cenicienta' de los bienes raíces ciertamente ha terminado, ¡realmente puede quedarse en la pelota!
Artículo publicado por primera vez en Property Week
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