Actualización comercial

La empresa ha anunciado hoy por separado que pretende recaudar aproximadamente £650 millones de libras esterlinas de ingresos brutos a través de una colocación.

David Sleath, director ejecutivo, dijo:

“La pandemia de Covid-19 ha acelerado la adopción de tecnología y comercio electrónico en toda la sociedad. Junto con un enfoque renovado por parte de muchos ocupantes sobre la importancia crítica de las mejores cadenas de suministro de logística de su clase, es probable que esto ayude a impulsar una fuerte demanda de ocupantes e inversores de almacenes modernos y de alta calidad.
“El negocio de SEGRO sigue progresando a buen ritmo, a pesar de la incertidumbre provocada por la pandemia, con acuerdos de promoción de nuevos arrendamientos y prealquileres en niveles por encima de nuestras expectativas a principios de año. Estamos trabajando de manera constructiva para apoyar a una pequeña proporción de clientes que enfrentan desafíos de flujo de efectivo a corto plazo como resultado de las medidas de confinamiento del gobierno.

“Nuestra sólida cartera de desarrollo, principalmente prealquiler, en el Reino Unido y Europa continental refleja la demanda de los clientes que buscan crecer. Nuestra lista de prealquileres adicionales a corto plazo, que es aproximadamente el doble del tamaño de hace un año, y nuestro banco de tierras bien ubicado significa que estamos bien ubicados para seguir avanzando en los próximos meses”.

Reflejos

• Las tendencias estructurales bien establecidas en la adopción de tecnología y comercio electrónico se están acelerando. Los datos sobre la penetración del comercio electrónico durante la pandemia actual respaldan la importancia de la cartera de grandes almacenes y almacenes urbanos bien ubicados y de alta calidad de SEGRO: en el Reino Unido, los volúmenes de comercio electrónico en abril representaron el 31 % de las ventas minoristas, un 16 % más que el mes anterior (fuente: ONS) y las ventas de comestibles en línea casi se duplicaron, representando el 13 por ciento del mercado, frente al 7 por ciento anterior (fuente: Nielson). Se han observado tendencias similares en toda Europa continental.
• Los acuerdos de desarrollo de nuevos arrendamientos y prealquileres en todo el Grupo se están adelantando a las expectativas previas a la crisis. Se han contratado 20,9 millones de libras esterlinas de renta principal en los cinco meses hasta el 31 de mayo de 2020. Esto incluye acuerdos de prealquiler por valor de 9,7 millones de libras esterlinas de renta principal, incluidos 4,0 millones de libras esterlinas en abril y mayo, con importantes proyectos adicionales en etapas avanzadas de negociación o acordada sujeta a consentimiento urbanístico.
• Impulso continuo en la cartera de proyectos de desarrollo prealquiler de alta calidad y ambientalmente sostenible de SEGRO. Aproximadamente £600 millones de gastos de desarrollo futuro corresponden a proyectos en construcción o en negociaciones avanzadas.
• La reciente adquisición de Perivale Park, en el oeste de Londres, por valor de £203 millones, ofrece oportunidades de gestión de activos para aumentar los alquileres locales promedio bajos junto con el potencial de desarrollo a mediano plazo en un área donde SEGRO ya tiene una experiencia y un conocimiento considerables del mercado local y la base de clientes.
• Política de dividendos sin cambios. SEGRO continuará apuntando a una tasa de pago del 85 al 95 por ciento de la ganancia ajustada después de impuestos, en línea con el objetivo declarado de entregar un dividendo progresivo y sostenible que crezca en línea con su rentabilidad subyacente. Habiendo pagado el dividendo final de 2019 de 14,4 peniques, la Junta actualmente tiene la intención de declarar un dividendo provisional de 6,9 peniques por acción para 2020 (H1 2019: 6,3 peniques), lo que refleja su práctica habitual de establecer el dividendo provisional en un tercio del total anterior. dividendo anual.
• Balance sólido con estructura de deuda a largo plazo y alta liquidez. LTV pro forma al 27% al 31 de mayo de 2020, un vencimiento promedio de la deuda de 9 años y sin vencimientos importantes antes de 2023.

Fondo Centenario SEGRO

Covid-19 ha tenido implicaciones de amplio alcance para las comunidades en las que opera SEGRO y la Compañía está trabajando en estrecha colaboración con las partes interesadas locales para comprender cómo se les puede apoyar mejor. En abril, SEGRO anunció la formación del Fondo del Centenario de SEGRO, que otorgará £10 millones a proyectos comunitarios locales en el Reino Unido y Europa continental durante la próxima década. El Fondo se anunció antes de lo previsto para permitirle apoyar a las comunidades locales más afectadas por los efectos de las medidas gubernamentales para combatir la pandemia. Se han realizado subvenciones del Fondo a aproximadamente 51 organizaciones benéficas y proyectos locales, lo que ha ayudado a unas 25.000 personas.

Actualización Operacional

El negocio de SEGRO está progresando bien en 2020 a pesar de la pandemia de Covid-19. Todo el equipo de SEGRO ha estado operativo durante la crisis, trabajando desde casa desde principios de marzo, con pleno acceso a los sistemas centrales y la red de comunicaciones. Ningún miembro de la fuerza laboral de SEGRO ha sido suspendido y la Compañía no ha recibido ningún apoyo del gobierno.

El impulso del arrendamiento ha sido positivo y está por encima de las expectativas establecidas por la Junta antes del comienzo de la pandemia. Se han acordado nuevos arrendamientos en edificios existentes, incluidos los desarrollados especulativamente durante el año pasado, y la Compañía ha seguido capturando el potencial de reversión de su cartera: las nuevas rentas principales en revisión y renovación en lo que va de 2020 son aproximadamente un 13 % más altas que las anteriores. alquileres de paso (Reino Unido: +15,5 por ciento, Europa continental: +2,5 por ciento). Las negociaciones sobre nuevos acuerdos de prealquiler continúan a buen ritmo; ningún cliente se ha retirado de las conversaciones de prealquiler contratadas y han surgido nuevas oportunidades en las últimas semanas. Desde mediados de marzo se han firmado prealquileres equivalentes a 4,0 millones de libras esterlinas de renta principal, lo que aumenta aún más la cartera a corto plazo de prealquileres acordados condicionalmente, lo que representa un potencial de 33,0 millones de libras esterlinas de renta principal al 31 de mayo de 2020, aproximadamente el doble tan grande como hace un año.

La vacante sigue siendo baja en 5,6 por ciento (31 de diciembre de 2019: 4,0 por ciento), con un aumento del 1,1 por ciento desde el final del año debido al desarrollo especulativo recientemente completado. La retención de clientes se ha mantenido alta en un 88 por ciento.

Las medidas de bloqueo implementadas por los gobiernos de toda Europa para combatir la propagación del virus provocaron una interrupción generalizada en muchos sectores de la economía. En algunos casos, esto ha impactado las operaciones y flujos de efectivo de los clientes de SEGRO, lo que ha afectado el nivel de renta cobrada en el segundo trimestre. A 31 de mayo de 2020, el 82 % del alquiler facturado con respecto al segundo trimestre de 2020 (incluido el alquiler normalmente facturado mensualmente en Europa continental) se ha cobrado o se espera que se pague en breve (Reino Unido: 83 %, CE: 79 por ciento).

SEGRO ha trabajado constructivamente para apoyar a los clientes que enfrentan verdaderos desafíos de flujo de efectivo, en la mayoría de los casos, ofreciendo reprogramar los pagos de alquiler. 15 millones de libras esterlinas de alquiler, que representan alrededor del 16 % del alquiler adeudado con respecto al segundo trimestre de 2020, se han aplazado o se están redefiniendo, la mayoría de los cuales se pagarán durante este ejercicio fiscal o en 2021. 2 libras esterlinas millones de alquiler, que representa alrededor del 2 por ciento del alquiler adeudado con respecto al segundo trimestre de 2020, sigue sin pagarse y actualmente no está sujeto a negociaciones de aplazamiento. Ninguno de estos clientes ha solicitado la devolución de su espacio.

Las recuperaciones en lo que va del año están ligeramente por encima de la tasa de ejecución anualizada normal de 6,6 millones de libras esterlinas, en parte debido a una unidad de 5.000 metros cuadrados en un parque de almacenes urbanos de primer nivel en Londres que recientemente fue recuperada de un cliente insolvente en el sector de la hospitalidad que ya estaba experimentando algunas dificultades financieras antes del comienzo de la pandemia de Covid-19. Dada la alta calidad del espacio devuelto y la demanda generalmente fuerte en esta ubicación, se espera que el espacio se vuelva a arrendar en términos similares o mejores que el contrato de arrendamiento preexistente.

El trabajo de construcción en una serie de desarrollos se retrasó por las medidas de cierre del gobierno, pero todos los sitios ahora están operativos y se espera que se completen dentro de 1 a 2 meses de la fecha de finalización original. La Compañía está trabajando con sus contratistas para garantizar que todas las actividades de construcción cumplan con las pautas de distanciamiento social y protejan la seguridad de quienes trabajan en el sitio.

Actualización de canal de desarrollo

Actualmente, SEGRO está construyendo, o ha identificado, proyectos de desarrollo que requieren un gasto de capital de £595 millones para completarse. Una vez alquilados por completo, se espera que estos proyectos generen un retorno sobre el costo total de desarrollo (incluyendo la tierra) del 6,8 por ciento.

• A 31 de mayo de 2020, SEGRO tenía proyectos de desarrollo aprobados, contratados o en construcción por un total de 702.100 m2, lo que representaba 216 millones de libras esterlinas de gastos de capital futuros y 40 millones de libras esterlinas de ingresos brutos por alquiler anualizados (participación de SEGRO) cuando se alquila por completo. Los proyectos están alquilados o prealquilados en un 74 por ciento y deberían generar aproximadamente un 6,5 por ciento del costo total de desarrollo cuando se alquilen por completo. Todos los proyectos deben completarse en 2020 y 2021. (Ver Apéndice 2).
• El 31 de mayo de 2020, SEGRO tenía una cartera a corto plazo de más proyectos de desarrollo prealquilados que representaban 666 600 m2 de espacio, lo que equivale a 33 millones de libras esterlinas de alquiler adicional y 379 millones de libras esterlinas de gastos de capital adicionales. Suponiendo que las negociaciones y las solicitudes de planificación concluyan con éxito, se espera que estos proyectos generen un rendimiento sobre el costo total de desarrollo de aproximadamente el 7,1 por ciento cuando estén completos. (Ver Apéndice 3).
• En el período comprendido entre el 1 de enero de 2020 y el 31 de mayo de 2020, SEGRO adquirió £184 millones de terrenos, la mayoría de los cuales están asociados con dos nuevos grandes parques de almacenes del Reino Unido en los principales centros logísticos de Coventry y Northampton. Estos dos sitios tienen permiso de planificación para más de 800.000 metros cuadrados de espacio moderno, que se desarrollarán durante varios años.
• Al 31 de mayo de 2020, SEGRO tenía otros 62 millones de libras esterlinas en adquisiciones de terrenos intercambiados (sujeto a la obtención del permiso de planificación) y 122 millones de libras esterlinas en oferta en sus mercados principales.

Situación financiera

Al 31 de mayo de 2020, la deuda bruta del Grupo, incluida la parte de la deuda de SEGRO dentro de las empresas conjuntas, fue de £3035 millones y el efectivo y equivalentes de efectivo totalizaron £81 millones, lo que resultó en una deuda neta de £2954 millones.

SEGRO tenía un vencimiento de deuda promedio de 9 años al 31 de mayo de 2020 y no tenía vencimientos importantes antes de 2023. En mayo de 2020, la fecha de vencimiento de la principal línea de crédito renovable de 1.000 millones de euros de la Compañía se extendió por un año hasta mayo de 2025.

Con base en los valores de las propiedades al 31 de diciembre de 2019 y utilizando la posición de deuda neta provisional al 31 de mayo de 2020 (ajustada para incluir la participación de SEGRO en los intereses de la empresa conjunta, consolidada proporcionalmente), la relación préstamo a valor fue del 27 por ciento.

Ni el contenido del sitio web de SEGRO ni ningún otro sitio web accesible mediante hipervínculos desde el sitio web de SEGRO se incorporan ni forman parte de este anuncio.

Declaraciones prospectivas: este anuncio contiene ciertas declaraciones prospectivas con respecto a las expectativas y los planes, la estrategia, los objetivos de gestión, los desarrollos y desempeños futuros, los costos, los ingresos y otra información de tendencia de SEGRO. Estas declaraciones están sujetas a suposiciones, riesgo e incertidumbre. Muchas de estas suposiciones, riesgos e incertidumbres se relacionan con factores que están más allá de la capacidad de SEGRO para controlar o estimar con precisión y que podrían causar que los resultados o desarrollos reales difieran materialmente de los expresados o implícitos en estas declaraciones prospectivas. Ciertas declaraciones se han hecho con referencia a los cambios en los procesos previstos, las condiciones económicas y el entorno normativo actual. Cualquier declaración prospectiva hecha por o en nombre de SEGRO se basa en el conocimiento y la información disponible para los Directores en la fecha de este anuncio. En consecuencia, no se puede garantizar que se cumplirá ninguna expectativa en particular y se advierte a los accionistas de SEGRO que no depositen una confianza indebida en las declaraciones prospectivas. Además, las declaraciones a futuro sobre tendencias o actividades pasadas no deben tomarse como una representación de que dichas tendencias o actividades continuarán en el futuro. Excepto de conformidad con sus obligaciones legales o reglamentarias (incluidas las Reglas de cotización del Reino Unido y las Reglas de orientación y transparencia de divulgación de la Autoridad de conducta financiera), SEGRO no se compromete a actualizar las declaraciones prospectivas para reflejar cualquier cambio en eventos, condiciones o circunstancias en las que se basa dicha declaración. No se puede confiar en el rendimiento pasado de las acciones como guía para el rendimiento futuro. Nada en este anuncio debe interpretarse como un pronóstico de ganancias. La información en este anuncio no constituye una oferta de venta o una invitación para comprar valores en SEGRO o una invitación o incentivo para participar en cualquier otra actividad de inversión.

Notas a los editores:

SOBRE SEGRO

SEGRO es un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT) del Reino Unido y cotiza en la Bolsa de Valores de Londres en el índice FTSE 100. Es un propietario, administrador y desarrollador líder de almacenes modernos y propiedad industrial ligera con una cartera que comprende 7,8 millones de metros cuadrados de espacio (84 millones de pies cuadrados), valorada en £12,200 millones al 31 de diciembre de 2019. Sus activos están posicionados estratégicamente en ubicaciones en el Reino Unido en Londres y las regiones del sudeste y Midlands, mientras que en Europa continental tiene desarrollos en Francia, Alemania, Italia, Polonia, España, los Países Bajos y la República Checa.

Durante 100 años, SEGRO ha estado creando el espacio que permite que sucedan cosas extraordinarias. Desde grandes almacenes modernos, utilizados principalmente para centros de distribución regionales, nacionales e internacionales, hasta almacenes urbanos ubicados cerca de los principales centros de población y distritos comerciales, proporciona activos de alta calidad que permiten prosperar a sus clientes.